冀能说法｜买的新房被法院查封了，莫慌！
作者：赵显律师
基本案情
2016年，户籍在农村，工作和生活均在城镇的何先生，准备在县城购买某开发商新开发的楼盘。2016年10月，何先生按照开发商的要求，向其缴纳了40%购房款。因此时该项目尚未取得《商品房预售许可证》，双方只签订了《房屋认购协议》。
2018年9月，何先生支付了剩余的60%购房款。2022年6月底，房屋即将交付时，何先生发现自己购买的房屋已于2022年4月22日被县人民法院查封。经查，原来开发商未按拆迁安置补偿协议给付村民房屋，村民起诉开发商并申请法院查封了房屋。
于是，何先生向法院提出执行异议，并提交了《房屋认购协议》、购房款银行转账记录、购房款收据等证据，请求解除对其购买房屋的查封。
法院观点
法院认为，何先生与开发商签订的认购协议，具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，开发商收取了相应的房款，因此，可以认定为商品房买卖合同。经法院查明，何先生名下没有其它可以用于居住的房屋，何先生提供的银行转账记录、开发商开具的收据等足以证明其支付了全部购房款，符合法律规定的超过合同总价款的50%。
因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，何先生对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。法院裁定不得执行何先生购买的房屋。
律师解析
发现自己从开发商处购买的房屋被法院另案查封时，可以根据《民事诉讼法》第234条规定，买受人可以提出异议，要求中止执行，解除查封，如果案外人对裁定的结果不服，还可以提起执行异议之诉。
当然，提起案外人执行异议之诉并获得法院的支持，需要符合相应的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，买受人想排除查封，应同时具备以下三个条件：
一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
这里所说的“买卖合同”在实际签署过程中，不只局限于这一种叫法。不论名称是“认购合同”、“认购协议”或者其他，只要具备当事人名称、商品房状况、房屋价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，也不论是否网签，即可认定是签订了书面买卖合同。
二、所购商品房系用于居住，买受人名下无其他用于居住的房屋
三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%
房款的支付方式可以是全款、贷款，也可以是以借款、货款、工程款等款项抵购房款。
结语建议
买房是老百姓一生中的大事，很多人买房花费了一个家庭大半生的积蓄。因此买房时一定要采取合法合规的程序及渠道，并注意保护自己的合法利益。近两年，因房地产行业不景气，房地产公司相继出现问题，也陆续出现了许多买房人房子还没拿到手就被法院查封的情况。律师在此提醒广大购房者，遇到这种事不要慌张，如果符合要求，可以通过案外人执行异议将自己的房产争取回来。
