冀能说法｜小区外墙砖脱落车辆被砸，物业应否担责？
刘亭律师 河北冀能律师事务所
【基本案情】
2022年6月25日，赵某所有的冀A9T7**车辆停放在石家庄某小区车位内，被小区楼体外墙砖脱落砸到后报警。石家庄市XX派出所《报警情况登记表》载明：“石家庄市桥西区XX路29号，发生求助事件，在上述地址，车被砸了，人无伤。出警为报警人赵某的冀A9T7**白色马自达，在报警地点，被高空坠物砸了后挡风玻璃，后机盖被砸。情况属实。”此次事故导致赵某维修车辆花费8000元。因赵某多次就维修费问题与小区物业协商未果，故诉至法院。
【法院观点】
一审法院认为，公民的财产权益受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。物业公司系石家庄某小区楼体外墙维护管理的责任方。因案涉墙砖脱落将赵某的冀A9T7**白色马自达砸坏，造成了财产损失，故物业公司应当承担赔偿责任。关于物业公司主张应由第三人河北财产保险有限公司XX分公司进行保险理赔的问题。因本案为侵权责任纠纷，物业公司与第三人之间的保险合同纠纷与本案不属于同一法律关系，且赵某明确表示仅要求物业公司承担侵权责任，故对物业公司主张应由第三人河北财产保险有限公司XX分公司进行保险理赔问题，不予处理。
二审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”本案中，物业公司系案涉楼体外墙维护管理的责任方，其应尽到管理和维护的职责。物业公司未能及时对建筑物外墙尽到加固等管理、维护义务致他人财产损害，应当承担相应的赔偿责任。关于物业公司主张外墙脱落系不可抗力造成的问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，案发当日的暴雨在气象中并不罕见，难以构成不可抗力，且物业公司作为专业的物业管理人员，应对恶劣天气可能造成的影响有所预见，及时应对。关于物业公司主张应由河北财产保险有限公司XX分公司进行保险理赔的问题。物业公司与河北财产保险有限公司XX分公司之间的保险合同纠纷与本案不属于同一法律关系，玫物业公司可另行提起诉讼。
【律师解析】
一、物业服务企业应依法承担安全保障义务
根据《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作...。另，《民法典》第一千二百五十四条规定，...从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；...物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。...。可知，物业服务企业具有安全保障的义务。
但并非所有小区内问题均应由物业服务公司承担，应结合物业管理范围及安全保障义务的范围认定物业服务公司应承担的具体责任：
（一）关于物业管理范围的认定
物业服务合同对物业管理范围有明确的约定则从约定，当物业服务合同对物业管理范围没有约定或约定不明，而物业管理区域与市政公共区域又无明显物理区分时，应综合物业性质、建筑特点、建设规划，以能够实现订立物业服务合同目的即以保障业主人身、财产安全的合理区域范围为准。
（二）关于安全保障义务的范围
物业公司毕竟为民事主体，不具强制执行的权力，对治安、消防等安全事故的控制能力有限，并非只要出现安全事故物业公司就应当然的承担侵权责任。考虑到权责匹配问题，物业公司的安全保障义务应主要体现为协助性和防范性特征。即，对消防、治安等安全事故，物业公司并非首要和第一责任人，物业公司有义务协助有关单位进行安全隐患排查、采取应急措施、配合损失救助等，以防范安全事故的发生或损失的扩大。对于物业公司是否尽到安全保障义务的认定，应结合合同约定的物业服务标准、事故的急难险重程度、与物业公司资质相匹配的专业管理能力等因素综合考量。
【结语建议】
物业公司违反安全保障义务责任的认定一直是审判实践中的热点问题，而在现实生活中，小区内发生诸如水管破裂导致业主房屋漏水、小区内车辆被偷、外墙脱落导致车辆受损及车辆在监控盲区被剐蹭等相关物业问题，一般业主在无法直接找到直接侵权人时，均会寻求物业进行索赔。根据《民法典》《物业服务管理条例》相关规定，物业确实应依法承担未履行安全保障义务而产生的责任，但并非所有小区内发生的事故均由物业承担，具体承担责任的范围也应结合与小区业主委员会签订的《物业服务合同》具体服务范围及服务内容认定，这样不仅能合理保护业主合法权利，也能合理保障物业服务公司的权利。
