冀能说法｜开发商承诺无理由退房却未依约返还购房款，这些诉讼要点一定要了解！
基本案情
2018年7月，李小军、张晓旺（买受人）与石市贵和城地产开发有限公司（以下简称贵和城公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买位于石市新华区XX处【预售商品房】一套，房屋总价128万元，分期付款。2020年10月31日前，出卖人将验收合格的商品房交付给买受人。
同日，张晓旺、李小军与永信地产集团有限公司（以下简称永信集团）签订《无理由退房承诺书》，承诺若买受人已履行《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年10月，张晓旺、李小军支付全部购房款但一直未办理入住手续。
2020年11月初，张晓旺、李小军向贵和城公司提出退房要求未果，拟将贵和城公司提诉至法院。（以上人物、公司均为化名）
法院观点
本案的争议焦点为在贵和城公司作为永信集团的子公司前提下，能否要求永信集团对此债务承担连带清偿责任？占用房款产生的利息能否得到支持？
部分法院在《民法典》颁布前不支持永信集团承担连带清偿责任，理由如下：
（1）合同均系同子公司签订，房款亦向其缴纳，故要求永信集团承担连带清偿责任，无事实和法律依据；
（2）合同相对性原则，受约束主体为商品房买卖合同中的出卖人和买受人，其依据合同约定承担相应的合同权利与义务。
关于资金占有费及计算标准各个法院适用法律规定不一：
（1）(2020)粤1203民初1552号判决中未提及资金占有费计算标准，但却支持了依据一年期贷款市场报价利率（LPR）规定进行计算；
（2）粤1203民初1269号判决，依据《合同法》第一百零七条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（三）关于借款合同：“……自2019年8月20日起，……人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”的规定，支持依据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自违约之日起计算至还清日止的请求；
（3）(2020)粤1203民初829号判决，并未支持对资金占用费的诉讼请求。
律师解析
经过对该案的深入研究剖析，我们做出以下汇总分析：
1.《无理由退房承诺书》是否具备法律效力？
《民法典》第四百六十五条规定“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”在本案中，张晓旺、李小军与贵和城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议及与永信集团签订的《无理由退房承诺书》均系各方当事人的真实意思表示，依法成立，并不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。
2.张晓旺、李小军能否依据《无理由退房承诺书》行使单方解除权？
《民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，张晓旺、李小军在符合合同约定条件的前提下，可以请求贵和城公司解除合同。
张晓旺、李小军在合同解除后，可以依据《民法典》第五百六十六条第一款规定（合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。）要求贵和城公司返还购房款及要求支付损失（即房款产生的利息）。
3.永信地产集团是否应当承担连带清偿责任？
（1）贵和城公司与永信集团的关系：通过查询得知，永信地产集团（石市）投资有限公司持有贵和城公司股份69.99%，超过贵和城公司股份的2/3,对贵和城公司具有绝对控制权，永信集团持有永信地产集团（石市）投资有限公司100%股权，永信地产集团（石市）投资有限公司是永信集团的全资子公司。故，永信集团也对贵和城公司享有绝对的控制权，贵和城公司为永信集团旗下公司。
（2）《无理由退房承诺书》的性质：被告永信集团作为贵和城公司的母（控制）公司自愿出具《无理由退房承诺书》交由张晓旺、李小军，应视为自愿出具承诺书担保商品房买卖合同实现的单方保证合同。
《民法典》第六百八十六条规定“保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。”根据《民法典》的最新规定，无法要求永信集团对购房款承担连带清偿责任，只能要求其承担一般保证责任，即当贵和城公司不能履行债务时，由保证人永信集团承担保证责任。
4.逾期返还房款产生的利息如何计算？
根据《民法典》第五百六十六条规定，张晓旺、李小军可以要求贵和城公司返还购房款。购房款占有期间的利息应根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条中关于人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。
结语建议
现实生活中存在很多这样的案例，即在购房者买房前，开发商会承诺购房者购房后，若无任何违约行为，可在正式办理入住手续前无理由退房。但当购房者真正申请退房时，开发商却不能如期返还购房款。律师在此提醒广大购房者，一定要谨慎履行合同，在规定时间内行使合法解除权。在与房地产销售人员沟通时，可适当录音，留存有利证据，维权也应及时寻找律师合法合理维权。
作者：刘亭律师
