冀能说法｜前期物业服务合同，业主没签字也要遵守？
作者：于 奇律师
基本案情
被告王某是石家庄某小区业主，房屋建筑面积为87.31平方米。原告石家庄市某物业管理有限公司为被告居住的小区提供物业管理服务，并与开发商签订了前期物业服务合同，物业费收费标准为1.2元/平方米/月。2019年9月15日之前，王某一直按此标准缴纳物业费。后王某以未与原告签订合同、不知原告是物业公司、一直未在家居住也未收到收费通知为由拒向原告缴纳物业费。物业公司多次催缴无果，于2021年3月诉至法院，要求王某支付2019年9月15日至2021年4月14日期间物业管理费2148.99元。
法院观点
本案的争议焦点为王某是否应当支付物业管理费？
法院认为，原告与建设单位河北某房地产公司签订的前期物业服务合同不违反法律规定，合同有效。建设单位依法与物业服务人订立的签订前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告作为石家庄市某小区的物业服务人，应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。被告王某作为该小区的业主，虽然称未在该小区居住，但物业公司提供的物业服务，针对的是物业服务区域内的业主共有部分，该部分包括王某在内，被告王某以其未在小区居住而拒交物业费没有法律依据。因此，法院依法判决被告支付原告自2019年9月15日至2021年4月14日期间物业管理费2148.99元。
律师解析
前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业签订的合同，这种合同具有过渡性质。前期物业服务合同的签订主体是建设单位和其选聘的物业服务企业，并不是业主。
既然业主并不是前期物业服务合同的相对方，那为什么又对业主有约束力呢？在物业建成初期，由于诸多原因，达不到成立业主大会的条件，而且持续时间也可能很长，在这么长的时间之内，物业的设施设备、环境卫生、安全保卫等基础物业工作不可或缺。基于前期物业管理的需要，为解决合同相对性的问题，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”；第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。
结语建议
物业服务具有公众性,它的价值在于满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升。创建文明、和谐、美丽小区是业主和物业的共同责任，应秉承宽容理解原则，妥善友好化解矛盾。业主不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费，但若物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免。因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失导致业主财物被盗，可以认为物业在业主安全保障方面管理明显不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。
